Zmieniająca się rzeczywistość na rynku nieruchomości w USA
Właściciele domów w USA, którzy liczyli na maksymalne wyceny swoich nieruchomości, muszą zmierzyć się ze zmieniającą się rzeczywistością na rynku nieruchomości po najnowszej decyzji Rezerwy Federalnej dotyczącej stóp procentowych. Wyższe koszty kredytu zmniejszają liczbę kwalifikujących się kupujących, co — zdaniem ekspertów z branży — może doprowadzić do fali obniżek cen wśród sprzedających, którzy chcą sfinalizować transakcje przed końcem roku.
Założyciel i przewodniczący DaGrosa Capital Partners Joe DaGrosa zauważył, że sprzedający mają bardzo wysokie oczekiwania, które trudno szybko sprowadzić do realiów rynkowych. „Jeżeli chodzi o kupujących, wielu będzie musiało poczekać i obserwować poprawę na rynku kredytów hipotecznych… to wywrze presję. Będzie ciężko zarówno dla kupujących, jak i dla sprzedających” — powiedział.
Również Brett Rubin, wiceprezes Bowers Group w Compass, wskazał na mniejszą liczbę kupujących jako przyczynę osłabienia konkurencji na rynku. W rezultacie wielu sprzedających ma trudności ze sprzedażą swoich domów nawet w warunkach, które w innym scenariuszu byłyby relatywnie silne. Rubin dodał, że zauważalne jest wydłużenie czasu wystawiania ofert na rynku, częstsze obniżki cen oraz wstrzymywanie się niezdecydowanych nabywców, co powoduje, że podwyżka stóp procentowych ma konsekwencje po obu stronach rynku.
Decyzja Rezerwy Federalnej była jednomyślna, a regulator podniósł przedział celu stopy funduszu federalnego, co oznacza pierwszy wzrost stóp od dłuższego czasu. Średnia stopa dla 30-letniego kredytu hipotecznego o stałym oprocentowaniu wzrosła do ponad siedmiu procent, a dla 15-letniego kredytu również odnotowano wzrosty, według danych z ośrodka badań hipotecznych.
DaGrosa zwrócił uwagę, że sprzedający detaliczni uświadomią sobie, iż ich nieruchomości mogły zyskać na wartości kilkadziesiąt procent w ciągu minionej dekady i teraz prawdopodobnie będą musieli pogodzić się z pewnym uszczupleniem wartości, jeśli chcą sprzedać. Sentiment deweloperów jest na najniższym poziomie w ostatnich dwunastu miesiącach, co może się pogorszyć, a dodatkowo rosną koszty budowy — to podwójny cios dla firm budujących domy.
Rubin podkreślił, że niektóre osoby, które muszą sprzedać z powodów życiowych lub zawodowych, kontynuują proces sprzedaży, ale mogą być zmuszone do obniżenia ceny. Zauważył też, że aby wzrost stóp procentowych istotnie obniżył wartości nieruchomości, zwiększenie rat musi być konsekwentne i utrzymywać się przez dłuższy czas.
Miliony właścicieli domów wciąż nie decydują się na zmianę miejsca zamieszkania, ponieważ mają niskie oprocentowanie swoich istniejących kredytów hipotecznych, co tworzy zjawisko „zablokowania” stopy hipotecznej. Osoby, które muszą się przeprowadzić, napotykają na mniej chętnych nabywców i wyższe koszty zaciągnięcia nowego kredytu.
DaGrosa przewiduje, że za kilka miesięcy rynek może przejść na korzyść kupujących — dlatego jeśli komuś zależałoby na kupnie, nie miałby powodu do pośpiechu, bo prawdopodobnie pojawią się korzystne oferty. Rubin użył określenia „złote kajdanki”, opisując właścicieli z niskimi stawkami oprocentowania, którzy nie są skłonni do przeprowadzki, jeśli wiązałoby się to z wyższą miesięczną ratą.
Eksperci spodziewają się, że przy utrzymującym się niskim poziomie podaży i sezonowych spowolnieniach, przewaga w negocjacjach przechyli się na stronę kupujących. Sprzedający, którzy odwlekają korekty cen, mogą zostać zmuszeni do rywalizowania o coraz mniejszą liczbę kwalifikujących się nabywców, co da przewagę cierpliwym kupującym w kolejnych cyklach sprzedaży.
„Dla przeciętnego Amerykanina moim zdaniem z czasem pojawią się dobre okazje” — skomentował DaGrosa. Rubin przyznał, że spodziewa się spowolnienia i że wkrótce rynek sezonowy pokaże wyraźniej jego efekty. Zauważył również, że w branży nieruchomości panuje duża nieprzewidywalność, a osoby, które szybciej zaakceptują brak „standardowego” rynku, lepiej zrozumieją obecną sytuację.
Podsumowując, rosnące koszty kredytów i ograniczona liczba kupujących już wpływają na dynamikę rynku nieruchomości — wydłużające się wystawianie ofert, częstsze obniżki cen i większa presja na sprzedających, zwłaszcza tych, którzy muszą sprzedać z konieczności. Kupujący dysponujący cierpliwością mogą zyskać większą siłę przetargową w nadchodzących miesiącach.